El desahucio es un mecanismo civil regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que permite al propietario recuperar legalmente un inmueble cuando el inquilino incumple el contrato de alquiler o se niega a abandonarlo tras su vencimiento.
Tipos de desahucio
Este procedimiento puede iniciarse por tres causas principales:
- Impago de rentas: el inquilino deja de pagar y el arrendador inicia reclamación judicial.
- Vencimiento del contrato: el inquilino permanece después del plazo pactado sin derecho legal.
- Ocupación precaria: ocupación sin contrato ni contraprestación económica, incluso casos de ocupación sin título.
Fases del procedimiento
1. Requerimiento extrajudicial
El arrendador debe enviar un burofax o notificación fehaciente al inquilino, otorgándole un plazo (normalmente entre 10 y 30 días) para resolver la situación antes de acudir a los tribunales.
2. Presentación de la demanda judicial
Se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia, aportando contrato, prueba de impago (o documento que acredite la ocupación) y copia del requerimiento previo.
3. Juicio verbal
Si el inquilino se opone, se celebra una vista rápida en la que el juez examina las pruebas y toma una decisión sobre la recuperación del inmueble.
4. Ejecución y lanzamiento
Con la sentencia firme, el juzgado ordena el desalojo forzoso. Si el inquilino no se va voluntariamente, se ejecuta con apoyo de fuerzas de orden público.
Duración estimada del proceso
Los tiempos pueden variar según la complejidad del caso y la carga judicial:
- Fase extrajudicial: hasta 30 días
- Demanda y admisión: 1–2 meses
- Juicio y sentencia: 1–3 meses
- Lanzamiento: semanas tras sentencia firme
En condiciones normales, el procedimiento suele completarse entre 3 y 6 meses.
Medios de defensa del inquilino
El inquilino puede utilizar mecanismos legales para defenderse:
- Enervación del desahucio: pagar la deuda antes del juicio, siempre que no haya sido requerido en más de una ocasión.
- Situación de vulnerabilidad económica: acreditarla puede suspender temporalmente el lanzamiento, incluso tras sentencia firme.
Novedades legislativas relevantes en 2025
En 2025 se introdujeron cambios clave en la regulación del desahucio:
- El Tribunal Constitucional ha anulado la obligatoriedad de acreditar vulnerabilidad previa para iniciar el proceso (art. 439.6 y 685.2 LEC).
- A partir del 3 de marzo, los Grandes Tenedores ya no necesitan intermediación administrativa ni acreditación de vulnerabilidad antes de presentar demanda.
- Ahora es obligatorio intentar un método alternativo de resolución de conflictos (MASC) antes de la vía judicial.
Desahucios expres (ocupación ilegal)
Aunque el término «desahucio exprés» no es oficial, se usa para referirse a procesos acelerados, especialmente contra ocupantes ilegales (okupas), previstos por la ley especial desde 2018.
Conclusión
Comprender cada fase del procedimiento de desahucio, conocer los plazos y saber cuáles son las defensas posibles permite actuar con claridad jurídica y anticipar cada paso del proceso.
